案件名称：原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告文某某、魏某某、文某物业服务合同纠纷一案。

【案件基本情况】

1、景洪市人民法院（2017）云2801民初594号

2、案由：物业合同纠纷

3、当事人基本情况

原告西双版纳佳和物业服务有限公司

委托诉讼代理人：王金莲，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。

被告文某某、魏某某、文某

【基本案情】

2012年6月26日被告文某某、魏某某、文某与西双版纳海诚投资有限公司签订《商品房购销合同》（合同编号XXXX）及合同补充协议，合同约定，被告文某某、魏某某、文某向西双版纳海诚投资有限公司购买位于西双版纳旅游度假区二期曼弄枫片区（勐泐大道旁）会展第负一层XXX号房，建筑面积2348.05平方米。合同第十七条还约定，本物业的物业管理服务工作，在本物业选举成立业主委员会之前，乙方(被告)同意甲方（西双版纳海诚投资有公司）委托物业管理单位西双版纳佳和物业服务有限公司进行管理，并签订《前期物业服务合同》，该合同对乙方（被告）及全体业主具有约束力，乙方（被告）应与甲方签订《业主临时管理规约》并应严格遵守相关物业管理规定，并应交纳各项管理费。

同日被告文某某签订《会展国际业主临时公约（商铺）》，约定，第四条,物业服务收费标准及其它费用： 1、下沉式商铺1.2元/平方米。2、交纳费用的时间为每半年头一个月的1日至15日到物业管理办公室交纳。第三十条，业主不按规定交纳应交的管理服务费等费用以及赔偿款、违约金的，处以每日应缴金额千分之三的滞纳金。

被告文某某、魏某某、文某从接房入住后，至今未向原告未交纳物业管理费。

【案件处理情况及结果】

景洪市人民法院审理认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条 “经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定。本案中，原告与西双版纳海诚投资有限公司签订的《前期物业服务合同》以及被告与西双版纳海诚投资有限公司签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《会展国际业主临时公约（商铺）》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告为会展国际商铺提供了物业服务，被告作为该业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，双方约定的按1.2元/平方米/月标准收取物业费用，系双方真实意思表示，合法有效，原告诉请的自2012年7月15日至2017年6月30日的物业管理费169059.6元（2348.05×1.2元/月×60个月＝169059.6元）法院予以支持。

关于滞纳金的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中原告诉请按每日应缴金额3‰计算滞纳金为412525.85元，但本案未交纳的物业费为169059.6元，造成的原告的损失亦为169059.6元，本院认为原告自愿按123757元主张滞纳金过高，滞纳金本院予以支持50717.88元（169059.6元×30％＝50717.88元）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：

一、被告文某某、魏某某、文某于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳佳和物业服务有限公司各项物业服务费169059.6元及滞纳金50717.88元；

二、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。

【适用法律及相关法律】

《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循原则，根据合同的性质、目的和交易履行通知、协助、保密等义务。”、第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条。

【编后语】

 违约金，是指当事人在签订合同时，一方当事人违反合同约定内容的，应当向对方支付的一定数额金钱财物，来弥补对方因方因违约而遭受的损失，通过制裁违约行为的手段，来达到约束合同双方当事人的目的，其法律依据是《合同法》第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，违约金约定的数额不应过高或过低，否则极易产生不必要的纠纷。根据《合同法》第114条第2款、《合同法解释二》第29条第2款规定，违约金约定的数额不能超过损失的30％，否则会被认定为“过分高于造成的损失”而无法得到法院的支持。滞纳金，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务（通常是批税费、工商管理费等），由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种处罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之中，属于行政法规范畴。故在本案中被告未按约定支付物业服务管理费用是一种违约行为 ，故应当支付的是违约金，所以根据《合同法》第114条第1款规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案约定的“滞纳金”实际上系“违约金”，适用《合同法》中关于违约金的相关规定。

本案中三被告未交纳的物业费为169059.6元，造成的损失应是169059.6元，原告诉请按每日应缴金额3‰计算滞纳金为412525.85元，庭审中三被告也主张滞纳金过高要求减少，法院认为，原告主张的滞纳金高于造成损失的30％，应当予以调整。